Het Burgerlijk Wetboek zegt dat binnen 2 meter van de erfgrens geen vensters, muuropeningen of balkons mogen zijn die uitzicht geven op het erf van de buren,.
Vakbedrijf uit Noord-Holland
In een minuut aangevraagd
Je zit nergens aan vast
Kort samengevat
Het Burgerlijk Wetboek zegt dat binnen 2 meter van de erfgrens geen vensters, muuropeningen of balkons mogen zijn die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij het vaste, niet doorkijkbare lichtopeningen zijn. Buren mogen onderling iets anders afspreken. Overleg vooraf voorkomt de meeste problemen.
Een dakkapel kijkt een stukje verder dan je denkt
Een raam in een dakkapel kijkt naar buiten, en dus ook naar de tuinen en ramen van de buren. Daar zit het gevoelige punt. De wet kent regels voor het zicht op andermans erf, en die gelden los van de vraag of je een vergunning nodig hebt.
Een dakkapel is dus niet alleen een kwestie van de gemeente, maar ook van het burenrecht. Hieronder wat daar over bekend is.
De regel van twee meter
Binnen 2 meter van de erfgrens mogen geen vensters, muuropeningen of balkons zijn die uitzicht geven op het erf van de naburige eigenaar. Lichtopeningen mogen wel, mits ze vast zitten en niet doorkijkbaar zijn, bijvoorbeeld matglas. Het staat in het burenrecht in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
Wanneer het speelt
Bij een dakkapel aan de achterkant van een rijtjeshuis, midden op het dak, is de afstand tot de erfgrens meestal groter dan 2 meter. Een brede dakkapel dicht bij de scheidingsmuur, of een dakkapel in een zijdakvlak naar een buurtuin, komt wel in de buurt van die grens. Ook bij een Frans balkon speelt het. Lees dakkapel met balkon.
Afspreken kan altijd
Buren mogen onderling iets anders afspreken. Een buurman kan zeggen dat hij het geen probleem vindt, en dat kun je schriftelijk vastleggen. Dat is verstandiger dan alleen een mondeling akkoord, zeker als een van beide huizen later wordt verkocht.
Uitzicht en zon
In het algemeen heb je geen recht op uitzicht of zon, tenzij dat is vastgelegd. Een dakkapel die schaduw geeft op de tuin van de buren, is daarom niet zonder meer verboden. Wel kan de gemeente bij een vergunningaanvraag naar de gevolgen kijken. Bij een nokverhoging of dakopbouw is dat serieuzer. Lees nokverhoging.
Bezwaar maken
Is een omgevingsvergunning nodig, dan kunnen buren na de beslissing van de gemeente bezwaar maken. Volgens Slimster heeft de bezwaartermijn voor een nokverhoging een lengte van zes weken. Bij een vergunningvrije dakkapel is er geen procedure, maar een buurman kan zich wel tot de gemeente of de rechter wenden als de regels niet worden gevolgd.
Overlast tijdens de bouw
Een kraan, een steiger en werkzaamheden aan het dak zijn zichtbaar en hoorbaar. Informeer de buren over de dag van plaatsing, de duur en eventuele afzetting van de straat. Vraag toestemming als er een steiger of ladder op hun erf moet staan, want zonder toestemming mag dat niet zomaar.
Wat je als nieuwe eigenaar controleert
Koop je een huis met een dakkapel, vraag dan na of er afspraken met de buren zijn over het raam of het zicht, en of die schriftelijk zijn vastgelegd. Een afspraak van een vorige eigenaar met een vorige buurman bindt de nieuwe eigenaar niet automatisch. Het gesprek met de nieuwe buren in het begin voorkomt later verrassingen.
Wat het betekent voor een rij
In een rij woningen merken buren een dakkapel op verschillende manieren: een kraan op de weg, een steiger op het dak, een dakkapel naast hun tuin. Bij een rij die al meer dakkapellen heeft, is de gewenning groter. Zoek uit hoe de buren in de straat het hebben aangepakt en wat zij van de aannemer vonden. Dat levert tips en goodwill.
Een schriftelijke afspraak opstellen
Wil je zekerheid, leg dan met de buren vast dat zij instemmen met de dakkapel, en eventueel met afwijkingen van de regel van twee meter. Een korte brief met beider handtekeningen is voldoende. Bewaar hem bij de papieren van de woning, want een nieuwe eigenaar van het naburige huis is niet automatisch aan een mondelinge afspraak gebonden.
Als het toch misgaat
Is er een conflict met de buren, probeer dan eerst een gesprek en eventueel een bemiddelaar. De gemeente kan bij een vergunningplichtige dakkapel de zaak beoordelen. Een juridische procedure is een laatste middel, met kosten en onzekerheid voor beide kanten. Voorkomen is hier echt beter dan genezen.
Een korte brief aan de buren
Schrijf kort: wie je bent, wat je gaat doen, wanneer de kraan of steiger komt en hoe lang het duurt. Voeg een tekening bij en zeg dat ze je kunnen bellen. Vraag zo nodig of ze akkoord gaan met de plek van het raam als het dicht bij de erfgrens zit, en leg dat schriftelijk vast. Een brief van tien regels voorkomt meer ergernis dan een rechtszaak ooit oplost.
Een goed gesprek
Klop aan voordat het werk begint, laat een tekening zien en leg uit wat je gaat doen. Dat kost een kwartier en voorkomt vaak maanden gedoe. Lees dakkapel vergunning voor wat de gemeente vraagt.
