In een appartementsgebouw is het dak meestal een gemeenschappelijk deel.
Vakbedrijf uit Noord-Holland
In een minuut aangevraagd
Je zit nergens aan vast
Kort samengevat
In een appartementsgebouw is het dak meestal een gemeenschappelijk deel. Voor een dakkapel heb je dan toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaars, met een besluit dat past binnen het splitsingsreglement. Daarnaast gelden de regels van de gemeente, en bij een gemeenschappelijk dak kan ook een vergunning nodig zijn.
Eerst de VvE, dan de rest
Een bovenwoning onder een schuin dak, in een jaren-dertigblok in Amsterdam, Haarlem of Zaandam, is een prima plek voor een dakkapel. Het dak is echter niet van jou alleen. In een appartementsgebouw behoort het dak doorgaans tot de gemeenschappelijke delen, tenzij de akte iets anders zegt.
Dat verandert de volgorde: eerst de toestemming van de VvE, dan de vergunning, en dan pas het vakbedrijf. Wie dat omdraait, kan na afloop een kostbare discussie krijgen.
Wie is eigenaar van het dak?
Alle delen van een appartementsgebouw zijn gemeenschappelijk, tenzij de splitsingsakte uitdrukkelijk een deel als privé aanwijst of dat op de splitsingstekening staat. Volgens juridische bronnen behoort het dak tot de gemeenschappelijke delen. Sommige akten noemen het dak niet. Lees daarom de akte en het reglement.
Het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement bepaalt wat je als eigenaar mag veranderen en wat de vergadering moet goedkeuren. Een VvE kan een lid toestemming geven voor een voorziening in het gemeenschappelijke dak, maar mag niet in strijd met het reglement handelen.
Heeft het reglement het dak als dak bestempeld, dan is toestemming van de vergadering alleen mogelijk binnen die grenzen. Laat het reglement door een jurist lezen als het onduidelijk is.
Toestemming vragen
Vraag de VvE schriftelijk om toestemming, met een tekening en een omschrijving, en laat het besluit in de notulen opnemen. Spreek af wie de kosten van onderhoud en schade aan het dak draagt, en wat er bij verkoop van het appartement gebeurt. Soms verbindt de VvE er voorwaarden aan, zoals het verwijderen bij verkoop.
Vergunning van de gemeente
Naast de VvE gelden de regels van de gemeente. Ook in een appartementsgebouw kan een dakkapel aan de achterkant onder voorwaarden vergunningvrij zijn. Aan de voorkant is vaak een vergunning nodig. Lees dakkapel vergunning en vergunningvrij bouwen.
Constructie en dak
Het dak draagt het hele gebouw. Een dakkapel haalt een stuk uit de constructie en kan de belasting op de muren veranderen. Een constructieberekening is dan zeker nodig; Trustoo noemt vanaf € 200. De VvE zal er vaak om vragen.
Overlast en de buren
In een appartementsgebouw woon je dicht op elkaar. Een kraan, steiger en werkzaamheden op het dak zijn zichtbaar en hoorbaar voor alle bewoners. Plan het werk, informeer de bewoners vooraf en spreek af hoe schade of lekkage in de tussentijd wordt afgehandeld.
Wat je verder met de bewoners afspreekt
Een dakkapel in een gemeenschappelijk dak raakt de bovenbuur of onderbuur, vooral tijdens de werkzaamheden. Informeer hen over de data en de duur, en spreek af hoe schade of lekkage wordt afgehandeld. Zo voorkom je dat een goed bedoeld project een conflict in de VvE wordt.
Zo stel je het voorstel aan de VvE op
Een goed voorstel bevat een omschrijving van de dakkapel, een tekening, de maten, het materiaal en de kleur, de planning en wie de kosten draagt.
Voeg een verklaring toe van het vakbedrijf dat het dak goed wordt afgedicht en dat de constructie is berekend. Hoe completer het voorstel, hoe sneller de vergadering een besluit kan nemen. Vraag het voorstel op de agenda van de eerstvolgende vergadering.
Kosten en onderhoud verdelen
Spreek af wie het onderhoud van de dakkapel betaalt, ook als het dak later wordt vernieuwd. Zonder afspraak kan de VvE of een volgende eigenaar discussie krijgen. Leg ook vast wat er gebeurt als de dakkapel bij dakwerkzaamheden tijdelijk moet worden verwijderd en wie de kosten daarvan draagt.
Bij verkoop van het appartement
Een dakkapel in een gemeenschappelijk dak is iets wat een koper wil kunnen zien in de stukken: het besluit van de VvE, de vergunning als die nodig was en de afspraken over onderhoud. Bewaar die documenten zorgvuldig en laat ze bij de verkoopstukken voegen. Zo voorkom je vragen bij de overdracht.
Een VvE-vergadering voorbereiden
Zet het voorstel vroeg op de agenda en stuur de tekening, de offerte en een korte toelichting vooraf rond. Beantwoord vragen over onderhoud, schade en uiterlijk in het voorstel zelf.
Spreek met de voorzitter af hoe de stemming verloopt en welke meerderheid nodig is volgens het reglement. Laat het besluit in de notulen vastleggen met de voorwaarden. Dat geeft je zekerheid voor je het vakbedrijf opdracht geeft.
Wat het kost
Een prefab kunststof dakkapel van 3 meter begint volgens dakkapellenprof.nl bij € 6.343. Daarbij komen de kosten van een juridische controle, de tekening (vanaf € 300) en de berekening (vanaf € 200). Zie alle dakkapelkosten.
